Bodenschutz & Altlasten für Unternehmen: Was bei Bodenverdacht, Untersuchungs­anordnungen und Sanierungskosten wichtig ist

Von Rechtsanwalt Thiemo Burgard | Umweltrecht | Stand: September 2026
Bodenverunreinigungen werden häufig erst bei Bauarbeiten, Grundstückskäufen oder wegen einer früheren gewerblichen Nutzung entdeckt. Dann stellt sich schnell die Frage, wer untersuchen muss, wer saniert und wer die Kosten trägt. Das Bundes-Bodenschutzgesetz unterscheidet dabei zwischen einem Anfangsverdacht und einem hinreichenden Verdacht, der eine Untersuchungsanordnung gegen Verantwortliche rechtfertigen kann.
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1. Wann darf die Behörde Bodenuntersuchungen verlangen?

2. Wer kann für eine Bodenverunreinigung oder Altlast verantwortlich sein?

3. Kann auch ein Eigentümer herangezogen werden, der die Verunreinigung nicht verursacht hat?

4. Wer trägt die Kosten von Untersuchung und Sanierung?

5. Welche Bedeutung haben frühere Nutzungen eines Grundstücks?

Wesentliche Rechtsgrundlagen

1. Wann darf die Behörde Bodenuntersuchungen verlangen?

Gibt es zunächst nur Anhaltspunkte für eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast, soll die Behörde den Sachverhalt grundsätzlich selbst weiter aufklären (§ 9 Abs. 1 BBodSchG). Erst wenn konkrete Anhaltspunkte einen hinreichenden Verdacht begründen, kann die Behörde den gesetzlich Verantwortlichen notwendige Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung auferlegen (§ 9 Abs. 2 BBodSchG).
Risikohinweis: Umfangreiche Untersuchungen können sehr teuer werden; deshalb ist entscheidend, ob der gesetzliche Verdachtsgrad erreicht ist und welche Untersuchung wirklich nötig ist.
Handlungsempfehlung: Vor Beauftragung teurer Untersuchungen Verdachtsgrundlage, Untersuchungsziel, Probenahmeplan und Verhältnismäßigkeit prüfen.

2. Wer kann für eine Bodenverunreinigung oder Altlast verantwortlich sein?

Zur Sanierung können insbesondere der Verursacher, dessen Gesamtrechtsnachfolger, der Grundstückseigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück verpflichtet werden (§ 4 BBodSchG). Unter besonderen Voraussetzungen können auch weitere Personen betroffen sein, zum Beispiel frühere Grundstückseigentümer oder Personen, die gesellschafts- oder handelsrechtlich für eine juristische Person einzustehen haben.
Risikohinweis: Sind mehrere Verantwortliche vorhanden, darf die Behörde grundsätzlich auswählen, wen sie heranzieht. Diese Auswahl muss aber sachgerecht und verhältnismäßig sein.
Handlungsempfehlung: Eigentumshistorie, frühere Betreiber, Mietverhältnisse und mögliche Verursachungsbeiträge möglichst früh zusammentragen.

3. Kann auch ein Eigentümer herangezogen werden, der die Verunreinigung nicht verursacht hat?

Ja. Der gegenwärtige Grundstückseigentümer kann nach § 4 BBodSchG auch dann zur Gefahrenabwehr oder Sanierung herangezogen werden, wenn er die Verunreinigung nicht selbst verursacht hat. Die Verantwortlichkeit setzt also nicht immer eigenes Verschulden voraus. Für einen nicht verursachenden Eigentümer gelten aber Grenzen, insbesondere der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Außerdem können Ausgleichsansprüche gegen Verursacher oder andere Verantwortliche bestehen.
Risikohinweis: Ein vermeintlich günstiges Gewerbegrundstück kann durch Altlasten zu einem erheblichen Kostenrisiko werden.
Handlungsempfehlung: Vor dem Kauf ehemals gewerblich oder industriell genutzter Flächen Altlastenkataster, Nutzungsgeschichte und vorhandene Gutachten prüfen.

4. Wer trägt die Kosten von Untersuchung und Sanierung?

Grundsätzlich trägt die Person die Kosten, die von der Behörde rechtmäßig zur Maßnahme verpflichtet wird. Bestätigt sich bei einer angeordneten Untersuchung nach § 9 Abs. 2 BBodSchG der Verdacht nicht, sind die Kosten unter den Voraussetzungen des § 24 BBodSchG zu erstatten, wenn der Herangezogene die verdachtsbegründenden Umstände nicht zu vertreten hat. Sind mehrere Personen verantwortlich, bestehen untereinander gesetzliche Ausgleichsansprüche; dabei ist insbesondere der jeweilige Verursachungsbeitrag wichtig.
Risikohinweis: Behördliche Inanspruchnahme und endgültige interne Kostentragung sind zwei verschiedene Fragen.
Handlungsempfehlung: Kostenbescheid bzw. Anordnung und mögliche Regressansprüche getrennt prüfen und Beweise für Verursachungsbeiträge sichern.

5. Welche Bedeutung haben frühere Nutzungen eines Grundstücks?

Frühere Nutzungen können zeigen, welche Schadstoffe überhaupt zu erwarten sind und wo sie eingetragen worden sein könnten. Relevant sind zum Beispiel frühere Tankanlagen, Werkstätten, chemische oder metallverarbeitende Betriebe, Produktionsanlagen, Ablagerungen oder Deponien. Auch Jahrzehnte zurückliegende Nutzungen können bodenschutzrechtlich noch wichtig sein. Hilfreich sind historische Genehmigungsakten, Luftbilder, Altlastenkataster, Kauf- und Mietverträge sowie alte Betriebsunterlagen.
Risikohinweis: Ohne Nutzungsgeschichte wird häufig am falschen Ort oder auf die falschen Stoffe untersucht.
Handlungsempfehlung: Vor Grundstückskauf oder größerer Baumaßnahme die historische Nutzung systematisch prüfen und dokumentieren.
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